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Zu den Konsequenzen aus der aktuellen Rechtsprechung des BGH

Mit einem aktuellen Urteil vom 16. Mai 2006 hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) erneut über Ansprüche von Anlegern entschieden, die eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben hatten. Erwerb und Finanzierung waren ihnen in ihrer Privatwohnung vermittelt worden. (Red.)

Der für Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des BGH hatte die Entscheidung zunächst zurückgestellt, bis der Europäische Gerichtshof (EuGH) zu den entsprechenden europarechtlichen Fragen am 25. Oktober2005 Stellung genommen hatte.

Der EuGH hatte zuvor bereits entschieden, dass dem Anleger in einem derartigen Fall ein Recht auf Widerruf des Darlehens zusteht. Die Rechtsfolgen des Widerrufs sind aber nach wie vor umstritten.

Der BGH hat hierzu in seinem aktuellen Urteil immer noch keine abschließende Antwort gegeben. Im Grundsatz lehnen die Richter eine vollständige Umsetzung der europäischen Vorgaben in Deutschland ab. Im Einzelfall wird es dem Anleger nun aber erleichtert, die finanzierende Bank auf Schadenersatz in die Haftung zu nehmen.

Die Feststellungen des BGH im Einzelnen:

Keine Umsetzung der europäischen Vorgaben

Der BGH bleibt bei seiner Rechtsprechung, wonach der Anleger grundsätzlich im Falle des Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) zur sofortigen Rückzahlung des Darlehens zuzüglich marktüblicher Zinsen verpflichtet ist.

Zwar hatte der EuGH am 25. Oktober 2005 entschieden, dass nach Art. 4 der europäischen Haustürgeschäfterichtlinie die Mitgliedstaaten der EU den Verbraucher vor den Risiken einer kreditfinanzierten Kapitalanlage schützen müssen, wenn er nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.

Der BGH sieht aber im entschiedenen Fall keine Veranlassung, hierauf einzugehen. Dies würde nämlich voraussetzen, dass der Anleger zuerst den Darlehensvertrag und erst danach den Kaufvertrag abgeschlossen hat. Im entschiedenen Fall wurden die Verträge in umgekehrter Reihenfolge abgeschlossen.

Hier meint der BGH, dass die Ausübung des Widerrufsrechts den Anleger ohnehin nicht mehr vor dem Erwerb der Immobilie geschützt hätte und die Bank somit in diesem Zusammenhang keinerlei Haftung trifft.

Ob dies im Falle einer umgekehrten Reihenfolge (zuerst Abschluss des Darlehensvertrages, dann Abschluss des Kaufvertrages) anders zu sehen ist, lässt der BGH offen. Er deutet aber auch Zweifel hieran an. Er sieht sich nämlich allgemein aufgrund der Regelungen im deutschen Recht daran gehindert das europäische Recht in diesem Sinne anzuwenden.

Schadenersatzanspruch bei arglistiger Täuschung

Als Kompensation erleichtert der BGH mit seinem Urteil „im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes“ aber die Möglichkeit von Schadenersatzansprüchen gegen die Bank im Falle einer arglistigen Täuschung. Dies betrifft die Fälle des kreditfinanzierten Kaufs von Immobilien oder -fondsanteilen, bei denen Erwerb und Finanzierung kein verbundenes Geschäft darstellen. Wenn es sich um ein verbundenes Geschäft handeln würde, könnten die Ansprüche gegen den Verkäufer ohnehin der Bank entgegengehalten werden.

Einen Schadenersatzanspruch gegen die finanzierende Bank beim Erwerb einer Immobilie hatte der BGH bislang nur in besonderen Ausnahmefällen anerkannt. Aufklärungs- und Beratungspflichten der Bank bestehen insbesondere dann, wenn die Bank gegenüber dem Kunden einen konkreten Wissensvorsprung hinsichtlich der Risiken der Anlage hat. Der Anleger musste bislang also nachweisen, dass die Bank Kenntnis von einer arglistigen Täuschung der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren über das Anlageobjekt hatte.

Hier soll dem Anleger nun der Beweis erleichtert werden: Die Kenntnis der finanzierenden Bank von der arglistigen Täuschung wird „widerleglich vermutet“, wenn Verkäufer oder Vermittler und die Bank in „institutionalisierter Art und Weise“ zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder Vermittlers „evident“ war. In diesem Fall muss die Bank nun also den Gegenbeweis antreten, dass sie keine Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte.

Konsequenzen für den Anleger

Nach der neuen BGH-Rechtsprechung können zunächst diejenigen Anleger noch Hoffnung schöpfen, die den Kreditvertrag vor dem Kaufvertrag geschlossen haben. Die Bank muss zwar die finanzierte Immobilie nicht zurücknehmen, aber für diesen Fall deutet der BGH an, dass der Anleger entschädigt werden könnte. Ob diese europarechtlichen Vorgaben tatsächlich nach dem deutschen Recht möglich sind, hat der BGH in seinem aktuellen Urteil noch nicht endgültig entschieden.

Für diejenigen, die umgekehrt den Kaufvertrag vor dem Kreditvertrag abgeschlossen haben, hat der BGH zwar entschieden, dass diese auf den Immobilien sitzen bleiben und Schadenersatzansprüche an die Banken nur im Einzelfall unter besonderen Voraussetzungen geltend machen können.

Nach dem aktuellen Urteil wird aber immerhin vom BGH betont, dass besondere Finanzierungskonstruktionen aufklärungsbedürftig sind. Dies bedeutet, dass sich die Bank im Einzelfall schadenersatzpflichtig machen kann, wenn sie dem Anleger im Paket mit der Immobilie die Finanzierung angeboten und der Anleger durch die Verkäufer oder die Vermittler getäuscht wurde.

Mit der neuen Rechtsprechung zum kreditfinanzierten Immobilienerwerb hat der BGH allerdings immer noch versäumt, den Anlegerschutz nach den europäischen Vorgaben auch in Deutschland effektiv zu gestalten. Die Bundesregierung hatte mit ihrer Antwort auf eine parlamentarische Anfrage bereits vor einigen Monaten ein eindeutiges Signal an die Richter in Karlsruhe gegeben, alles zu vermeiden, was eine Staatshaftung auslösen könnte. Dies hat den BGH offenbar völlig unbeeindruckt gelassen. Ob das nationale Recht eine Schadlosstellung des Anlegers im Falle des Widerrufs ermöglicht, wenn der Darlehensvertrag vor dem Kaufvertrag geschlossen wurde, lässt der BGH offen, sieht dies aber wohl eher skeptisch. Wenn sich der BGH weiter den Möglichkeiten, das deutsche Recht im Lichte der europäischen Vorgaben auszulegen, verschließen und das deutsche Recht für nicht auslegungsfähig halten sollte, bleiben Schadenersatzansprüche gegen die Bundesrepublik nach wie vor offen.

Auch führt die neue Rechtsprechung in Bezug auf die „Erleichterung“ von Schadenersatzansprüchen gegen die finanzierende Bank wiederum zu erheblicher Rechtsunsicherheit und lässt viele Fragen offen:

Was sind marktübliche Zinsen, die der Bank auch im Falle des Darlehenswiderrufs zustehen sollen, beziehungsweise wie werden sie berechnet? Welche Anforderungen werden an das „institutionalisierte Zusammenwirken“ zwischen Bank und Vertrieb gestellt, aus dem erleichterte Schadenersatzmöglichkeiten der Anleger entstehen? Wann ist eine arglistige Täuschung „evident“? Mit welchen Mitteln wird die Bank den Gegenbeweis antreten können, um ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung zu widerlegen?

All dies wird zu weiteren juristischen Grabenkämpfen auf dem Rücken der betroffenen Anleger führen. Hier benötigen die Anleger weiterhin viel Durchhaltevermögen. Auch für die Bankenseite dürfte diese Rechtsunsicherheit aber unbefriedigend sein.

Bemühungen um außergerichtliche Streitbeilegung

Angesichts der weiter bestehenden rechtlichen Ansatzpunkte für ein Vorgehen gegen Banken einerseits und der erheblichen Rechtsunsicherheit im Einzelfall anderseits sind sowohl Anleger- als auch Bankenseite aufgerufen, vorrangig nach außergerichtlichen Lösungen zu suchen. Dies bedeutet finanzielle Planungssicherheit und für die meisten Anleger eine Aufhebung ihrer Lebensblockade.

Eckpunkte außergerichtlicher Vergleiche bei Immobilienfinanzierungen können sein: Veräußerung der „Schrottimmobilie“ (entweder freihändig oder durch einvernehmliche Zwangsversteigerung) und Auskehrung des Erlöses an das Kreditinstitut, gegebenenfalls noch eine Abstandszahlung und im Übrigen vollständige oder teilweise Entlassung des Anlegers aus der Darlehensverpflichtung.

RA Olaf Methner