Mit einem bemerkenswerten Urteil vom 30.12.2008 hat das OLG Karlsruhe in einem von der Kanzlei Baum ∙ Reiter & Collegen geführten Klageverfahren die Deutsche Bausparkasse Badenia AG (Badenia) für den Mietpool in Kehl am Rhein zu Schadensersatz und Rückabwicklung verurteilt (Az. 17 U 197/08).

Die Badenia muss dem Kläger den entstandenen Schaden ersetzen, das Bausparguthaben erstatten und den Wohnungsanteil zurücknehmen.

1. Unserem Mandanten war für seinen ¼ - Anteil an einer 58,44 m² großen Wohnung von dem Dortmunder Immobilienvertrieb Heinen & Biege im Jahr 1994 eine Mietpoolausschüttung in Höhe von 250,-- DM monatlich versprochen worden. Zusätzlich sollte der Mietpool alle Nebenkosten übernehmen.

2. Das OLG Karlsruhe hat festgestellt, dass die für die Finanzierung verantwortliche Badenia gegenüber unserem Mandanten einen konkreten Wissensvorsprung hatte.

2.1 Der Vertrieb Heinen & Biege habe unseren Mandanten über die Mietpoolausschüttung arglistig und grob (evident) getäuscht. Da die Badenia mit dem Vertrieb eng (institutionalisiert) zusammengearbeitet habe, sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Vermutung gerechtfertigt, dass wegen dieser intensiven Kooperation auch der Badenia die grobe arglistige Täuschung nicht verborgen geblieben sein könne.

Das OLG Karlsruhe ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die unserem Mandanten versprochene Mietpoolausschüttung von Anfang an nicht nur planmäßig überhöht, sondern sogar „geradezu augenfällig unrealistisch“ war. Dies insbesondere auch deshalb, weil schon nach dem eigenen Vortrag der Badenia nach dem ihr vorliegenden Datenmaterial unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Ausgaben die zu leistende Mietpoolausschüttung nicht erwirtschaftet werden konnte. Es habe daher von vornherein keine realistische Chance bestanden, dass die in Aussicht gestellte Rendite auch erzielt würde.

2.2 Auf die von uns vorgelegten zahlreichen Beweismittel dafür, dass von Anfang an lediglich eine Mieteinnahme in Höhe von gut der Hälfte der versprochenen Ausschüttung erzielt werden konnte, musste das OLG Karlsruhe für die Frage der evidenten Täuschung noch nicht einmal mehr zurückgreifen. Das Gericht hat diese nur noch als Nachweis dafür herangezogen, dass es der Badenia nicht gelingen konnte, die Wissensvermutung zu entkräften. Denn bei ordnungsgemäßer Einwertung habe ihr die Unterdeckung nicht entgehen können. Dass sie eine solche ordnungsgemäße Einwertung nicht vorgenommen, sondern ihre Augen vor den Fakten verschlossen habe, könne die Badenia nicht entlasten.

2.3 Schließlich hat der Senat festgestellt, dass es entgegen der Auffassung der Badenia auch nicht darauf ankomme, ob die Badenia über ihren damaligen Vorstand hinaus weitere Entscheidungsträger als Zeugen zum Beweis dafür anbiete, dass sie von der überhöhten Kalkulation nichts gewusst habe. Das OLG Karlsruhe teilt insoweit unsere Rechtsauffassung, dass die Badenia ihre vermutete Kenntnis nur dann widerlegen kann, wenn alle damaligen Entscheidungsträger übereinstimmend bestätigen, hiervon nichts gewusst zu haben. Da aber schon der damalige Vorstand wegen eines gegen ihn geführten staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens wirksam die Aussage verweigert hat, was das Gericht durch ein Zwischenurteil festgestellt hat, mussten keine weiteren Zeugen mehr gehört werden.

3. Die Badenia muss unserem Mandanten nun den entstandenen Schaden ersetzen, ihm sein Bausparguthaben erstatten und den Wohnungsanteil zurücknehmen. Das OLG Karlsruhe hat von dem eingeforderten Schadensersatz lediglich die erzielten Steuervorteile in Abzug gebracht. Der Senat ist der Auffassung, dass zwischen den früher erzielten Steuervorteilen und den auf die Schadensersatzzahlung zu leistenden Steuern oft erhebliche Differenzen bestünden. Damit tritt das OLG Karlsruhe der Rechtsprechung mehrerer BGH-Senate entgegen, die die Steuervorteile als regelmäßig kostenneutral außen vor ließen.

4. Schließlich hat der Senat auch der von der Gegenseite erhobenen Verjährungseinrede eine Absage erteilt. Denn die Badenia konnte nicht darlegen, weshalb unser Mandant mehr als 3 Jahre vor Klageerhebung Kenntnis von der arglistigen Täuschung, der Beteiligung der Badenia und insbesondere auch von deren überlegenem Wissen gehabt haben soll.

5. Damit sich der BGH mit der nach Auffassung des Senats noch nicht abschließend geklärten Frage der Anrechnung der Steuervorteile nochmals auseinandersetzen kann, hat das OLG Karlsruhe für unseren Mandanten die Revision zugelassen. Für die Badenia wurde die Revision nicht zugelassen.

Fazit: Das Urteil des OLG Karlsruhe ist nicht nur wegweisend für den Mietpool Kehl, sondern auch für mehrere hundert andere Klageverfahren, die beim OLG Karlsruhe in den nächsten Jahren abzuarbeiten sind. Da der nunmehr zuständige 17. Zivilsenat des OLG Karlsruhe den Formfehler vermieden hat, der in der Vergangenheit zur Aufhebung dreier älterer Urteile des 15. Zivilsenats des OLG Karlsruhe durch den BGH geführt hat, ist insoweit auch keine Korrektur dieser Rechtsprechung des 17. Senats zu Lasten der Anleger zu erwarten.

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Download: Pressemitteilung zum OLG-Urteil vom 30.12.2008
Download: Urteil des OLG Karlsruhe (Az. 17 U 197/08)

Link: Pressemitteilung des OLG Karlsruhe