Mit Urteil vom 27.05.2008 (Az. XI ZR 132/07) hat der Bundesgerichtshof im Streit um die Badenia-Schrottimmobilien ein auf Oberlandesgerichtsebene gegen die Badenia ergangenes Urteil aufgehoben. Der Fall wurde an das Berliner Kammergericht zurückverwiesen, weil dieses sich nicht ausreichend mit der Frage auseinander gesetzt habe, ob die Ansprüche der Kläger verjährt seien.

In den Medien ist dies vielfach als Rückschlag für die Anleger in den sog. Schrottimmobilien-Fällen aufgegriffen worden. Hierbei wird aber übersehen, dass der Fall Besonderheiten aufweist, die auf die meisten Fälle der Badenia-Geschädigten nicht übertragbar sind.

In dem jüngst vom BGH entschiedenen Fall war nämlich bereits im Jahr 1999 Klage gegen eine Partnerbank der Badenia erhoben worden. Dabei waren zu der Frage, ob die Badenia Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Klägers über die erzielbare Mietpoolausschüttung hatte, erstinstanzlich keine Feststellungen getroffen worden. Diese Frage ist nach der neueren Rechtsprechung des BGH für die Badenia haftungsbegründend. Im Jahr 2006 hatte das OLG Hamm in zweiter Instanz die Klage wegen Verjährung abgewiesen, weil der Kläger – so die Ausführungen des BGH – bereits im Jahr 2000 Kenntnis davon gehabt habe, dass die Badenia ihrerseits die Täuschung des Klägers über die Mietpoolausschüttung erkannt hatte. Diese Kenntnis des Anlegers ist für das Ingangsetzen der Verjährungsfrist erforderlich.

Das Kammergericht hatte in dem vom BGH aufgehobenen Urteil ausgeführt, für den Beginn des Laufs der Verjährungsfrist komme es maßgeblich darauf an, dass erst im Jahr 2004 aus einem Prüfbericht des früheren Bundesamts für Kreditwesen hätte geschlossen werden können, dass die Badenia Kenntnis von der arglistigen Täuschung der Anleger hatte. Der BGH hat hieran beanstandet, dass das Kammergericht eine Verjährung der Ansprüche gegen die Badenia abgelehnt habe, ohne sich mit den vom OLG Hamm im Vorprozess gegen die Partnerbank getroffenen Feststellungen hinreichend auseinandergesetzt zu haben.

In den Medien ist die Urteilsbegründung des BGH vielfach so aufgegriffen worden, als käme es nicht darauf an, dass der Prüfbericht des früheren Bundesamts für Kreditwesen erst im Jahr 2004 zugänglich geworden ist.

Das trifft aber nicht zu. Richtig ist, dass es lediglich in dem vom BGH entschiedenen Fall auf diesen Zeitpunkt scheinbar nicht ankam. Dies deshalb, weil ausnahmsweise Anhaltspunkte dafür bestanden, dass der Kläger ggf. schon vor dem Jahr 2004 Kenntnis davon gehabt haben könnte, dass die Badenia ihrerseits Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Klägers hatte (sog. „Kenntnis von der Kenntnis“). Für die übrigen Fälle hat der Vorsitzende des zuständigen Bankrechtssenats des BGH, Nobbe, in der dem Urteil vorausgegangenen mündlichen Verhandlung am 27.05.2008 sogar ausdrücklich eingeräumt, er sehe nicht, wie die Anleger im Normalfall vor dem Vorliegen des Prüfberichts im Jahr 2004 diese „Kenntnis von der Kenntnis“ hätten haben sollen.

Das Urteil des BGH hat damit allenfalls Bedeutung für den Mietpool in Schwelm, der Gegenstand der Entscheidung war. Nachdem für jenen Mietpool die Badenia die Ansprüche einer anderen Anlegerin bereits anerkannt hatte, sind zahlreiche Fälle aus dem Mietpool in Schwelm erfolgreich verglichen worden. Von den verbleibenden Anlegern sind allenfalls diejenigen betroffen, bei denen die Badenia nachweisen kann, dass die Anleger oder der bereits frühzeitig von ihnen beauftragte Rechtsanwalt schon vor dem Jahr 2004 diese „Kenntnis von der Kenntnis“ hatten. Das dürfte der Badenia regelmäßig nicht gelingen.

In allen anderen Fällen aber wird es nach wie vor darauf ankommen, wann der Anleger bzw. dessen Rechtsanwalt erkannt hat, dass die Badenia im Einzelfall von der Täuschung wusste. Regelmäßig war diese Kenntnis nicht gegeben, bis der Prüfbericht des früheren Bundesamts für Kreditwesen im Jahr 2004 vorlag.

Da es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt, kann von einem Rückschlag für eine Vielzahl von Anlegern nicht die Rede sein. Im Gegenteil: Der BGH hat in seinem Urteil sogar zu Gunsten der Anleger einige Unsicherheiten ausgeräumt:

Gerade im Hinblick auf den Beginn der Verjährungsfrist hat der BGH klargestellt, dass es nicht darauf ankommt, wann die Anleger den Mietpoolabrechnungen entnehmen konnten, dass die Mietpoolausschüttung zurückging. Dieser Zeitpunkt war in der Vergangenheit von zahlreichen Gerichten zu Unrecht für maßgeblich erachtet worden. Mit dem aktuellen Urteil hat der BGH deutlich gemacht, dass zusätzlich erforderlich ist, dass der Anleger die Verstrickung der Badenia in die Machenschaften des Vertriebs Heinen & Biege erkannt hat oder dass diese sich zumindest aufgedrängt hat.

Die Badenia wird sich nun auch nicht mehr darauf berufen können, die Mietpoolausschüttung sei nicht als sicherer Ertrag zu verstehen gewesen, sondern aufgrund von Hinweisen in den Beratungsunterlagen lediglich als vorläufige Abschlagszahlung. Dieser Argumentation hat der Bundesgerichtshof eine deutliche Absage erteilt und festgestellt, dass sich die Anleger darauf verlassen können, dass lediglich unvorhersehbare Ereignisse zu einem Rückgang der Mietpoolausschüttung führen.

Die Badenia wird sich auch nicht mehr darauf berufen können, dass gesondert einzuzahlende Nebenkosten bei der Feststellung, ob eine für die Badenia erkennbare arglistige Täuschung vorlag, zu berücksichtigen sind. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass er die gegenteilige Argumentation der Anleger für überzeugend hält.

Im Ergebnis ist das Urteil des BGH für die Anleger als Erfolg zu werten.

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Download: Pressemitteilung zum BGH-Urteil vom 27.05.200